내가 공부한 생활과 법 6.부동산 거래에 관한 법률

1. 부동산 매매

1.용어정리

물권: 물건에 대한 지배권을 말함

물건의 현황:대장을 기준으로 한다. (토지의 상황을 명확히 한다.)

물건에 대한 권리: 등기부를 기준으로 한다. 등기부는 계약당일날 확인하도록 한다.(대한민국 법원 인터넷 등기소로 확인 가능하다.)

물권을 변동하기 위해서는 소유권을 등기해야 한다.

땅을 매매할 때 대장과 등기부가 일치하는지 확인하도록 한다.

 

 

2. 등기부등본은 크게 3가지로 이루어진다.

현황을 나타낸 표제부와

소유권을 나타낸 갑구

전세권과 저당권 등(소유권 이외의 권리)을 나타낸 을구 가 있다.

 

3. 부동산 매매계약 체결 시 유의점

1. 소유자 확인하기

소유자 확인 대리인 경우:위임장, 신분증, 인감증명서

미성년자:법정대리인의 동의서

현황 확인

대금의 지급시기. 소유권 이전등기의 시기 확인

>>印 鑑 인감 (도장인, 거울 감)

인감증명서를 받기 위하여 일정한 관청에 신고하는 인감으로 인장을 누른 자국을 대조하여 그 진위를 확인하기 위하여 관공서 또는 거래상대방에게 미리 제출하는 인장이다.

사진 확인해보면 알 수 있다.

 

2. 사례 1

계약금, 중도금, 잔금: 요즘에는 계약금 (보통 전체 금액이 10%)을 내고 중도금과 잔금을 한 번에 지불한다. 등기이전도 그 당일에 한다.

매수인이 해약금은 계약금이 된다.

매도인의 해약금은 계약금의 배액이 된다.

>>매수인:買 受 人 매도인:賣 渡 人

 

잔금 지급기일에 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 채무불이행이 되어 매도인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.

매수인 입장:중도금까지 주었는데 매도인이 계약해제를 주장하며 돈을 반환받기로 한 경우, 부동산 중개수수료를 지불해야 하는가? 지불해야 한다.

 

매수인이 잔금 지급기일에 잔금을 모두 지불한 경우 매수인은 해당 건물에 대한 소유권을 취득하는가?

등기를 이전받아야 소유권을 취득하게 된다.

 

3. 사례 2

상속, 공용 징수, 판결, 경매>>등기를 요하지 않는다. > 소유권자의 사망과 동시에 상속인들에게 지분비율대로 상속이 된다.

처분(매매 등)을 할 경우 에는 등기를 해야 한다.

 

2. 부동산 사기계약

1. 사례 3

부동산 이중매매

제1 매수인(최초 계약 체결자)의 잔금만 남겨두고 제2 매수인에게 부동산을 되파는 경우

 

제1 매수인: 매도인은 채무불이행이다, 매도인으로부터 계약 해제를 요구한다. 매매대금 반환과 함께 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다.

제2 매수인: 범죄에 적극적으로 가담하였다면 매도인과의 계약은 무효가 된다.

소유권 등기를 완료했다면 매도인의 부동산은 제2매수인의 소유가 된다.

 

2. 횡령과 배임의 차이

횡령: 중간에 꿀꺽하는 경우

배임: 믿고 맡긴 물건을 중간에 삥땅 친 경우

배임죄는 형사소송의 대상이 된다.

 

3. 다시 한번 정리하는 형사소송과 민사소송의 차이

형사:형벌을 받는다. 벌금을 지불할 경우 국가에게 귀속된다.

민사:피해자의 손해배상을 주목적으로 한다.

 

4. 사례 <신분증을 위조당해 내부 동산이 나도 모르게 팔려나갔다.>

B가 A의 신분증을 위조해 등기이전을 해서 C에게 팔았다.

C가 D에게 경매로 팔았다.

 

5. A가 D에게 소유권 반환을 요구한다면,

C, D:매매와 경매를 통해 거래를 했다: 선의(고의가 아님)라고 하더라도 거래를 할 땐 무조건 조심하라는 의미로

A: 아무것도 안 함. 가만히 있다가 내 땅이 사라졌다. 원소유자(A)를 우선 보호한다.

대금:계약금, 중도금, 잔금

 

 

6. 사례 <대리인과의 계약> 6페이지

주의: 모든 권리를 위임해서는 안된다.

위임하는 권한을 구체적으로 명시해야 한다.

C가 B에게 낸 전세: 1억

A가 B에게 들은 계약내용:보증금 1천만 원

사례에서는 집주인 편을 들어주어서 세입자에게 전세자금 1억 원을(약간 감액) 반환하라고 하였다.

 

7. 가족이라고 해서 자동적으로 대리권이 인정되는 것이 아니다.

(>>부부별산제에 의해 남편의 빌딩을 아내 마음대로 세를 줄 수 없다. 반드시 소유권자 본인에게 직접 확인하고 계약을 해야 한다.‘)

 

토지 일부의 소유자라고 하더라도 차량의 통행을 못하게 한 행위는 일반 교통방해죄에 해당한다.

 

2. 부동산의 임대차

1. 보증금이 1억 인 경우 전세라고 착각하기 쉽다.

집주인이 전세권 설정등기를 해줘야 내가 전세권자가 된다. 그렇지 않으면 (미등기 전세) 임대차가 된다.

전세권과 임대차로 크게 두 가지로 구분된다는 것을 알아둔다.

전세권자는 집이 경매에 넘어가도 변제금을 우선 변제받는다.

 

2. (전입이란: 이전 거주지에서 새로운 거주지로 옮겨옴.)

이후 근저당권(쉽게 말해 담보라고 한다. 1순위가 은행 2순위가 채권자)

이 설정되어도 선순위로 보호받을 수 있다.

소유자가 빚을 못 갚거나 세금을 못 내서 경매에 넘어가게 되면 내가 1순위다 (임차 당시 저당권 설정도 없었다.)그러나 국세는 예외적으로 1순위이다.

나중에 경매에 넘어가면 내가 1순위가 아닐 수도 있다. 임대차라면 소유자에게 세금(국세)을 잘 냈는지 물어본다. 대항력을 갖추면 이후 근저당권이 설정되어도 우선순위로 보호받을 수 있다.

 

3. 주택임대차의 기본기간은 2년이다.

주택의 임대차 계약 기간이 1년인데, 임차인 이 2년을 주장하면 2년이 인정이 된다.

 

4. 임대인이 월세 상한을 요청한다면 임차인은?

임대인은 6개월~1년 전까지 갱신거절을 하지 않으면 초기 조건으로 재계약한 것으로 본다. 이러한 묵시적 갱신은 다시 2년으로 연장된다.

 

5. 임차인은 언제든지 계약 해지를 할 수 있다.

단, 임차보증금은 최장 3개월 이후에 받을 수 있고, 3개월치 월세는 내야 한다.

 

 

6. 주택 임대차 보호법

주택 임대차 보호법 이란? 특별법이기 때문에 민법보다 우선시된다.

임차인을 보호하려는 쪽으로 만들어진 법이다.

제1조(목적)> 국민 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

강행규정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

전세권자란 임차인을 말한다.

 

주택임대차 보호법에선 보증금의 액수에 상관없이 모두 보호해준다,

조건으로는 실제 그 집에 살고 있다는 증거가 있어야 한다. 등기를 대응할 대항력

전입신고(주민등록상의 주소지를 옮긴다.), 확정일자(주민센터에서 도장을 받는다) 주택의 인도(실제로 그 집에서 살아야 한다)>> 임차인이라고 주장할 수 있는 표상

 

이 대항력은 다음날부터 효력이 생긴다.

> 금요일에 이사하는 것은 위험. 전입신고를 빨리 해야 한다.

 

 

 

7. 사례 4

아버지가 해외출장을 다녀오는 동안, 배우자와 자녀는 집(임대주택)에 살고 있다.

대출을 했는데 갚지 못하였다. 이런 경우 아버지의 주민등록만 출장지의 주택으로 옮기고 배우자와

자녀의 주민등록은 그대로 있다면 대항력을 상실하지 않는다.

 

 

8. 사례 5

대항력이 있는 임차인이 임대주택이 경매에 넘어가는 동안 이사를 가야 할 사정이 생겼다.

보증금을 변제받을 때까지 대항력(주택 점유)을 계속 가지고 있어야 한다.

임차인을 위한 제도:임차권등기명령을 신청할 수가 있다.

임차권 등기명령이란: 물권처럼 등기할 수 있는 제도를 말한다.

 

9. 사례 6

전입신고할 때 주소지가 있는데

가, 나 동이라고 쓰여 있는데 전입신고할 때는(주민등록 주소지에는) A동, B동이라고 쓰여있다.

임차인은 보호받을 수 있는가? 있다.

 

보증금과 월세 인상의 상한선

대통령령으로 정하는 비율을 세부적으로

1년을 단위로 올릴 수 있다.

 

대통령령으로 정하는 비율: 연 1할

대통령령으로 정하는 이율:연 3.5%

 

 

소액임차인 보호조항

선순위, 후순위에 상관없이 (채권자가 있더라도) 가장 우선적으로 이만큼 보호하겠다.

 

보증금, 월세 인상 상한선

매년 증액 가능한 비율은 5%.

증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

선순위든 후순위든 채권자가 있더라도 가장 우선으로 보호: 우선변제권

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 상가건물 임대차 보호법

기본으로 1년이다. 처음 1년부터 총 10년 을 말함, 10년간의 갱신청구권도 인정되고 있다.

 

권리금:권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

보증금 외의 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

ex) 서울특별시의 경우:상가임대차 보호법의 보호대상이 되려면, 보증금 상한이 9억이다.

보증금 5억에 월세 400만 원인 경우에는 보증금 상한액을 판단하는 방법:

보증금의 금액+ 월세 100배(<의미 없음 그냥 정한 거임) 하여 합산한 금액

 

임차인의 보증금 상환 4월 2일부터 시행

4월 1일에 임대차로 들어갔다면 보호되지 못한다.

1년이 지나 다시 갱신 한때 에는 가능

 

8. 15페이지에서..

우선 변제를 받을 임차인의 범위

이미 체결되어서 존속 중인 기존의 임대차 계약

 

상가건물 임차인이 대항력을 갖기 위해

상가건물 인도 (실제 들어가서 영업해야 한다.)

사업자등록(전입신고와 같은 것임)

확정일자(관할 세무서에 가서 받는다)

그다음 날부터 제삼자에 의한 효력이 생긴다.

 

 

사업자등록:굉장히 중요 세금 안 내려면 폐업

이후 같은 자리에서 같은 가게 이름, 같은 등록 번호로 영업하면, 앞의 영업과 이어지지 않음, 대항력, 우선변제권은 존속하지 않음.

 

상가건물 임대차 보호법상 임대차 기간은 기본으로 1년이다.

임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사 가능

최초 연도 포함한 10년까지는 1년에 한 번씩 갱신 가능하다.

월세는 대통령령이 정하는 비율로 연 5% 까지 인상 가능하다.

 

 

9. 상가건물 임대차 보호법 제11조

보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.

증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

증액은 1년에 최대 한 번만 할 수가 있다.

보증금과 월세 각각 5%가 최대 증액비율